61.4%熊本地震の益城町中心部で、2000年6月以降に建った木造住宅のうち「無被害」だった割合。1981年6月〜2000年5月の木造は20.4%、それ以前は5.1%（国土交通省 委員会報告書）

1981年より2000年を見る（新耐震の家が倒れたとき、そこにあった共通点）

先月の地震のあと、熊本県では被災建築物の応急危険度判定が9,553件行われ、8月13日に終了したことが公表されました（*1）。今また、同じ県で同じ作業が進んでいます。

10年前、同じ熊本で行われた調査は、ひとつの答えを出しています。倒壊・崩壊した「新耐震」の木造住宅のうち、接合部の状況を確認できた89棟は、その全てが、2000年に明確化された接合部の仕様を満たしていませんでした（*2）。

全てです。例外がありませんでした。

中古の家を見に行くとき、多くの人が「1981年より後かどうか」を確認します。今日は、もう一本の線が2000年6月にあることと、その線のどちら側にいるかを自分で確かめる方法を書きます。

1. 数字が分かれているのは、1981年ではなく2000年

国土交通省の委員会は、益城町中心部で日本建築学会が行った悉皆調査（そのエリアの建物を全部見る調査）の結果を、建築確認台帳や航空写真と突き合わせて、建てた時期ごとに集計しました。木造1,955棟の内訳がこれです（*2）。

倒壊率だけを見ると、1981年の線もちゃんと効いています（28.2%→8.7%）。ここは動きません。

ただ、住み続けられたかどうかで見ると、印象が変わります。無被害の割合は5.1%→20.4%→61.4%。1981年から2000年までの間に建った家は、5軒に1軒しか無傷で残っていない。一方、2000年6月以降の家は6割が無被害でした。

「倒れなかった」と「住み続けられた」は別の話です。倒れなくても大破すれば、そこで暮らすことはできません。

2. 1981年は「壁の量」、2000年は「その壁の留め方」

なぜ同じ「新耐震」の中で差がつくのか。改正の中身が違うからです。

• 1981年6月：木造は必要壁量が増えた（*2）。つまり「壁をもっと入れなさい」。
• 2000年6月：つり合い良い壁配置の方法、筋かい及び柱脚柱頭接合部の緊結方法が明確化され、地耐力に応じて採用できる基礎の種類が規定された（*2）。つまり「その壁を、どこに、どう留めるか」。

壁は、柱と土台につながって初めて壁として働きます。留め方が決まっていなければ、揺れたときに柱が土台から抜けます。1981年から2000年までの19年間は、壁の量は足りているのに、留め方が仕様として決まっていなかった区間でした。

だから、倒れた89棟に例外がなかった。これは施工が雑だったという話ではなく、その時代のルールにその項目が無かったという話です。

念のため公平に書いておくと、2000年6月以降の木造でも319棟中7棟が倒壊しています。委員会が図面から原因を追ったところ、3棟は接合部の仕様が不十分、1棟は敷地の崩壊などの地盤変状、残り3棟は図面からは明確な原因が確認できなかった（*2）。年代は保証書ではありません。

3. 国は「1981〜2000の家だけ」を対象にした検証法を作っている

ここが、この記事で一番お伝えしたいところです。

国土交通大臣指定の耐震改修支援センターである日本建築防災協会は、2017年に「新耐震木造住宅検証法」という手順を公表しています。その適用範囲は、はっきりこう書かれています（*3）。

昭和56年6月以降、平成12年5月までに建築された木造住宅

まさにこの19年間だけを対象にした道具が、国の側に用意されている。「新耐震なら確認しなくていい」という立場は、少なくとも制度の側は取っていません。

しかもこの検証法は、最初のステップを所有者本人がやる設計になっています。専門家に頼む前の、チェック1〜4がこれです（*3）。

1. 平面・立面が比較的整形か（1階が駐車場でせり出している等でないか）
2. 柱頭・柱脚に接合金物があるか
3. 1階の外周4面それぞれで、窓やドアのない壁の割合が0.3以上あるか
4. 劣化していないか（外壁・屋根・基礎・床の傾き・浴室の作り の5項目）

2番の確かめ方まで書いてあります。押入れの天袋にある点検口から、懐中電灯で小屋裏や天井裏を照らし、柱と梁・土台の接合部に金物が使われているか目視する。外壁側は金物が見えないことが多いので、筋かいが付いている内部の間仕切り壁の柱で見るとよい、とあります。ひとつ注意があって、「かすがい」（コの字の釘）は金物として評価されません（*3）。

そして、ここも公平に。接合部の仕様が明確化されていなかった1981年当時でも、住宅金融公庫の木造住宅工事仕様書ではCP-T・CP-Lといった接合金物が推奨されており、実際に使われている事例が確認されている（*3）。当時に公庫融資を受けて建てた家は、第三者の設計審査と現場検査も入っています。

つまり1981〜2000は、「危ない年代」ではなく「当たり外れが仕様で担保されていない年代」です。だから見る価値がある。

4. お金の制度の線は、いまも1981年のまま

ここは大家側に回ると、はっきり見えるところです。税と保険の線引きは、命の線とズレたままになっています。

• 住宅ローン控除：中古住宅の要件は「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」（*4）。1982年以降なら、それだけで新耐震基準に適合しているものとして扱われます。2000年は出てきません。
• 地震保険の建築年割引：「昭和56年6月1日以降に新築された建物」で10%（*5）。1981年6月以降なら、1985年築でも2005年築でも同じ10%です。
• 住宅の耐震化率：全国で約90%（令和5年・戸建てだけなら約85%）。その内訳を見ると、S56以降の約4,390万戸がまるごと「耐震性あり」に計上されています（*6）。

一方で、制度が2000年より後を評価する入口も、ちゃんと1つあります。地震保険の耐震等級割引です。等級1で10%、等級2で30%、等級3で50%（*5・他の割引との重複はできません）。

そして先ほどの熊本の調査では、住宅性能表示を活用した木造19棟のうち、耐震等級3だった16棟は14棟が無被害、2棟が軽微または小破でした（*2）。保険料が半分になる指標と、実際に無被害で残った家が、同じ方を向いている。数少ない、素直な指標です。

5. 2026年4月、3本目の線が引かれました

もうひとつ、今年の話を。

省エネ化で断熱材や設備が増え、家そのものが重くなっている。重い家には、その分の壁が要る。この理由で、木造建築物の必要壁量等の基準が見直されました。令和6年5月31日公布・令和7年4月1日施行、そして従来の壁量基準を使える経過措置は令和8年（2026年）3月で終了しています（*7）。

新しい考え方では、必要壁量を一律の数字で決めず、その建物の実際の仕様（重さ）に応じて算定します。

これから建てる家、これから買う新築を見るときは、1981・2000に続く3本目の線が2025〜2026年にあると思っておくと、話が早いです。

6. 手元の3棟を、実際に開いてみました

この記事を書くにあたって、千葉県で運営している戸建て3棟の登記事項証明書を出して、表題部の「原因及びその日付」欄を見ました。結果はこうです。

• 1棟：昭和63年10月27日新築（1988年）
• 1棟：平成6年10月31日新築（1994年）
• 1棟：新築年月日の記載がない。最初に出てくる記録が「昭和56年9月1日 変更、増築」で、本体はそれ以前に建っています。

2棟が、ちょうど例の19年間の中でした。買うときに自分が見ていたのは表面利回りと再建築の可否で、この欄を「2000年より前か後か」という目で読んだことは、正直ありませんでした。

3棟目のように、登記に新築年月日が書かれていない建物もあります。この場合、先ほどの住宅ローン控除の「昭和57年1月1日以後」という判定も書類上できないことになり、買う人は別途、耐震基準への適合を証明する書類を用意する必要が出てきます。登記は万能ではないので、建築確認済証・検査済証が残っているかも合わせて聞いてください。

今日の1歩

登記事項証明書か建築確認済証を出して、建築年月日を1つ確定させる。それだけです。持ち家なら手元にあります。検討中の物件なら、不動産会社に「建築確認済証と検査済証はありますか」と聞けば済みます。

出てきた日付が1981年6月〜2000年5月だったら、次の休みに押入れの天袋の点検口を懐中電灯で覗いて、柱の接合部に金物があるか写真を撮る。金物があれば、それは検証法のチェック2を自分でクリアしたということです。

家具を固定する話は家具固定を1箇所だけやるならどこかに、地面の側の話はハザードマップは3枚重ねて見るに書きました。建物・地面・中身の3つが揃って、はじめて「先回り」になります。

なお、この築年の判定を何番目に見るか——貸す側が候補の家をどの順番でふるいにかけているかは、大家は貸す前に家のどこを潰しているかにまとめました。築年は3番目です。1番目と2番目は、内見では見えないところにあります。

※本記事は公開されている法令・行政資料に基づく一般的な情報です。個別の建物の耐震性能の判断、税制の適用、保険契約の内容については、耐震診断を行う専門家・税務署または税理士・保険会社等にご確認ください。

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