40デシベル環境省「騒音に係る環境基準について」が、幹線交通を担う道路に近接する空間について定める、屋内へ透過する騒音に係る夜間の基準。適用の条件は「騒音の影響を受けやすい面の窓を主として閉めた生活が営まれていると認められるとき」＝国は「窓を閉めること」と「窓の防音性能」を、騒音対策として制度の中に組み込んでいる

遮光・遮音・断熱を賃貸でやる（国が引いた線は「穴の深さ」1本）

国土交通省の原状回復ガイドラインは、賃貸の壁にあいた穴を2種類に分けています。

画鋲、ピン等の穴（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）と、くぎ穴、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）。前者の考え方の欄には「通常の損耗と考えられる」、後者には「通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる」と書かれています（*1）。

つまり国が引いた線は、遮光か遮音か断熱かというテーマではなく、穴の深さ1本です。

だから寝室の環境を変えたいとき、賃貸だからと3つまとめて諦める必要はありません。やっていいことと、先に貸主へ聞くことは、テーマではなく手段で分かれます。 その線がどこにあるかを、国の文書3つで確かめます。

1. 出発点は法律の条文にある

まず、ガイドラインより上の話から。民法第六百二十一条の条名は「賃借人の原状回復義務」で、条文はこうなっています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。（*2）

括弧の中が全部です。通常の使用でついた傷みと、時間が経ってこうなった分は、借りた人が戻す義務の外にあると、法律の条文に書いてあります。

では何が「通常の使用」なのか。それを部位ごとに例示したのが、国土交通省のガイドラインの別表1です。冒頭の画鋲穴とネジ穴の区分は、ここに載っています。ガイドライン自体は法律ではなく、トラブルを未然に防ぐために国がまとめた指針なので、最終的な負担は個々の賃貸借契約の内容によります。それでも、貸主と借主が話すときの共通の物差しにはなります。

なお、壁のクロスについては別表2に「6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定する」とあり、負担単位は「㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえない」と書かれています（*3）。ただし同じガイドラインは、経過年数を超えた設備等であっても賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っているとも明記しています。「6年住んだから何をしてもいい」ではありません。

2. 遮光 ―― 日焼けは、国の指針では貸主の負担側にある

遮光カーテンを「日焼けで請求されないため」に検討している人がいます。そこは、いったん外して構いません。

別表1には「クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）」という項目があり、考え方の欄は「畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであると考えられる」です（*1）。日照によるクロスの変色は、通常の損耗の側に置かれています。

だから遮光は、原状回復の対策としてではなく、眠るためにやるものです。

厚生労働省の「健康づくりのための睡眠ガイド2023」は、環境の章で「寝室にはスマートフォンやタブレット端末を持ち込まず、できるだけ暗くして寝ることが良い睡眠につながる」を挙げています。理由の側には、寝ているあいだは低い照度の光でも中途覚醒の時間を増やし睡眠の効率を下げるという報告がある、と書かれています（*4）。

そして、賃貸で実行できる手段も同じ資料に載っています。幹線道路沿いで夜間も車の騒音と照明が室内に入る、というQ&Aへの回答が「カーテンを防音や遮光の機能があるものに取り換え、寝床の位置をできるだけ窓から遠くに移動させることで眠りが改善する可能性があります」（*4）。

カーテンの取り換えと、寝床を動かすこと。 どちらも壁に穴を足しません。既存のカーテンレールをそのまま使うなら、原状回復の話は発生しません。新しいレールを増やすかどうかが、線の手前と向こうの分かれ目です。

3. 遮音 ―― 国は「窓を閉める」を対策として制度に組み込んでいる

音には、国が決めた数字の物差しがあります。環境省の「騒音に係る環境基準について」は、地域の類型ごとに基準値を定めていて、夜間（午後10時〜翌午前6時）は、専ら住居の用に供される地域（A）と主として住居の用に供される地域（B）で45デシベル以下、療養施設などが集まる特に静穏を要する地域（AA）で40デシベル以下です（*5）。

ここで注意が要ります。これは行政が地域として維持することが望ましいとした基準であって、個人の部屋に課された義務ではありません。 自分の寝室が45dBを超えたから違法、という話ではない。

面白いのはこの先です。幹線交通を担う道路に近接する空間には特例があり、そこにこう書かれています。

個別の住居等において騒音の影響を受けやすい面の窓を主として閉めた生活が営まれていると認められるときは、屋内へ透過する騒音に係る基準（昼間にあっては45デシベル以下、夜間にあっては40デシベル以下）によることができる（*5）

評価の方法も、「建物の騒音の影響を受けやすい面における騒音レベルから当該建物の防音性能値を差し引いて評価する」と定められています。

つまり国は、「窓を閉める」と「窓の防音性能」を、騒音対策として制度の中に正式に組み込んでいます。 精神論ではなく、基準の切り替えスイッチとして扱われている。そして室内側の目標値の夜間40デシベルは、睡眠ガイド2023が紹介している欧州WHOガイドラインの推奨（夜間の屋外騒音を40dB未満）と同じ数字です（*4）。

ただし、睡眠ガイドが騒音対策として本文に挙げているのは「十分な防音機能をもった窓や壁を設置して、騒音を遮蔽すること」（*4）。賃貸ではそれができません。 窓も壁も自分のものではない。だからこそ、同じ資料のQ&Aが挙げている「カーテンの取り換え」と「寝床を窓から遠ざける」が、賃貸で実際に動かせる2つとして残ります。

ひとつ線引きを。この環境基準は航空機騒音、鉄道騒音、建設作業騒音には適用されません（それぞれ別に基準があります）。線路や空港が近い場合は、この45dB・40dBの数字をそのまま当てないでください。

4. 断熱 ―― 国の補助金は「賃借人」を対象者に書いている

ここがこの記事でいちばん知られていないところだと思います。

環境省の先進的窓リノベ2026事業は、既存住宅の所有者等が登録事業者（窓リノベ事業者）と工事請負契約を結んで、窓やガラスを断熱改修する工事を補助する制度です。その「所有者等」の定義として、公式サイトに次の4つが並んでいます（*6）。

• 住宅を所有する個人またはその家族
• 住宅を所有し、賃貸に供する個人または法人
• 賃借人
• 集合住宅の管理組合・管理組合法人

借りて住んでいる人が、補助対象者として明記されています。 補助額は1戸あたり100万円が上限で、補助額が5万円以上になることが要件。工事着手の期間は2025年11月28日から遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達した場合はその時点まで）とされています（*6）。予算の消化状況は公表されていて、2026年8月28日時点で先進的窓リノベ2026事業は20%です（*7）。

条件も、賃貸の人にとって効くものが2つあります。

ひとつめ。 補助対象にならない工事の例に「住宅の所有者等が住宅設備を購入し、その取付を住宅事業者に依頼する工事（いわゆる施主支給や材工分離による工事）」が挙げられています（*6）。自分で内窓を買ってきて取り付けだけ頼む形は、対象外です。 登録事業者と工事請負契約を結ぶ形でないと使えません。

ふたつめ。 補助を受けた製品には完了後10年間の財産処分の制限がかかりますが、事前相談が要る「転居」の項目に、「ただし、賃貸住宅の入居者が退去・転居する場合等を除きます」という但し書きが付いています（*6）。制度の側が、借りている人が入れた窓は退去後もそこに残る、という前提で書かれているわけです。

そのうえで、これは制度の読み方として大事なので書いておきます。賃借人が補助対象者に挙げられていることは、貸主の承諾が要らないという意味ではありません。 窓の交換も内窓の設置も建物への造作です。実務上は貸主との合意が前提になります。制度が言っているのは「費用を借主が出す形もあり得る」ということまで——これは私の読みで、公式サイトにそう書いてあるわけではありません。実際に使うときは、必ず公式サイトと施工業者に確認してください（制度の内容も予算も、年度で変わります）。

5. 大家に聞くとき、先に決めておく3つ（大家側の一次経験）

私は千葉県で戸建てを3棟、貸しています。設備が壊れれば直すのは大家の負担です。この1年で払ったのは、ほとんどが水まわりでした（*8）。

• 2026年3月16日　トイレのボールタップ・フロート交換　19,800円（税込・業者請求書）
• 2026年4月　同じトイレの本体交換　本体43,500円（通販購入・領収書）＋工事24,200円（税込・業者請求書）
• 2025年6月　屋根修繕／2025年9月　風呂の床の修繕／2026年6月　給湯器交換および雨漏り修理

こういう請求書を見ている側からすると、借りている方から「寝室の窓を断熱したい」と連絡が来たときに考えるのは、善し悪しではなく段取りです。判断が止まるのは、次の3つが決まっていないときだけでした。

1. 費用は誰が持つか。 全額借主か、折半か、大家が出すか。
2. 退去のときにどうするか。 置いていくのか、外して元に戻すのか。置いていく前提なら、大家にとっては次の入居者にも効く設備が無償で増える話になります。断る理由は薄い。
3. 付けたあとの不具合は誰が直すか。 施工不良や故障が出たときの窓口を、工事の前に決めておく。

この3つを添えて聞けば、話は早く進みます。逆に「内窓を付けていいですか」だけだと、大家は上の3つを聞き返すことになり、往復が増えます。

なお、家具の転倒防止でネジを使いたい場合も同じ枠組みです。ガイドラインの別表1には、「なお、地震等に対する家具転倒防止の措置については、予め、賃貸人の承諾、または、くぎやネジを使用しない方法等の検討が考えられる」と明記されています（*1）。「先に貸主に聞け」は、国の文書に書いてあることです。 承諾を取るための書式（増改築等承諾書）と、ネジを打たない場合の器具の置き方は賃貸で穴を開けずにやる耐震にまとめました。

ひとつ補足を。同じ別表1で、賃借人が所有するエアコンを設置したことによる壁のビス穴・跡は、通常の損耗の側に置かれています。 考え方の欄は「エアコンについても、テレビ等と同様一般的な生活をしていくうえで必需品になってきており、その設置によって生じたビス穴等は通常の損耗と考えられる」（*1）。ガイドラインは「必需品かどうか」で線を動かしているわけです。カーテンレールについて同じ記述はありません。だから遮光や遮音のための造作は、エアコンと同じ扱いを主張するより、先に承諾を取るほうが早い。

今日の1歩

今夜、寝室でやりたいことを紙に書き出して、3つの箱に仕分けてください。

• 箱1／聞かなくていい … 既存のレールでカーテンを掛け替える。寝床を窓から遠ざける。突っ張り式のもの。画鋲・ピンで足りる範囲。ここは今夜から動かせます。
• 箱2／先に聞く … カーテンレールを新設する、棚を付けるなど、下地に効く穴が必要なもの。ガイドラインが「通常の使用による損耗を超える」側に置いているのはここです。
• 箱3／必ず聞く（そして補助金の話ができる） … 内窓、ガラス交換。建物そのものを触るもの。上の3点（費用・退去時・不具合の窓口）を添えて聞く。

箱1だけで、遮光と遮音はかなりの範囲が動きます。断熱は箱3に集まりますが、そこは自分で抱え込む話ではなく、大家と分ける話です。

箱1のうち「光」だけは、器具を買い替えずに段を分けるやり方があります＝寝室の照明を「夜だけ」変える。温度のほうは季節で対処が逆になるので停電の夜、寝室は何度まで動くかを、寝具から入ろうとしている場合はマットレスを買い替える前に、床と湿気を見るを先に見てください。

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